Vendre sa maison pour financer la suivante est un projet courant. Il enchaîne des obligations qui ne relèvent pas du même professionnel : diagnostics de vente, permis de construire, chantier. Voici l’ordre à respecter, avec les délais publiés par les organismes officiels et par les professionnels du secteur.
Les diagnostics énergétiques obligatoires à la vente
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute vente. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Il classe le logement de A à G et ne prescrit pas de travaux.
Pour une maison individuelle ou un immeuble dont vous êtes seul propriétaire, un audit énergétique s’ajoute quand le DPE est mauvais : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E et à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D (service-public.gouv.fr). L’audit doit être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse ou de l’acte. Le fournir dès la première visite évite de retarder la vente. Il est valable 5 ans, chiffre au moins deux scénarios de travaux et doit être réalisé par un professionnel qualifié.
Le dossier de diagnostic technique complet
Le DPE et l’audit ne sont pas seuls. Pour une maison, le dossier de vente comprend aussi, selon l’âge et la situation du bien : le constat de risque d’exposition au plomb si elle date d’avant 1949, l’état de l’amiante si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, le diagnostic de l’assainissement non collectif, l’état parasitaire dans les zones concernées par les termites puis l’état des risques (naturels, miniers, sismiques, radon). Le carnet d’information du logement s’ajoute pour les travaux ou permis postérieurs au 1er janvier 2023 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 7 mars 2025).
À Issoire, l’état des risques mentionnera au niveau de la commune l’inondation, le retrait-gonflement des argiles, un séisme d’aléa modéré et le radon (Géorisques). Le détail pour votre adresse figure dans le rapport de votre parcelle.
Ce que change la situation à Issoire
Sur les 1 096 DPE de maisons déposés à Issoire entre juillet 2021 et septembre 2026, 29 % sont classés E, F ou G (base de l’ADEME). Près de trois maisons sur dix sont donc concernées par l’audit au moment de la vente. Si vous êtes dans ce cas, prévoyez un DPE à Issoire puis l’audit avant de mettre le bien en ligne. Un dossier complet évite de perdre du temps quand un acquéreur se présente.
Côté marché, les maisons vendues à Issoire entre 2021 et 2025 se sont négociées à 1 931 € le m² en médiane. Le prix médian au m² est passé de 1 686 € en 2021 à 2 012 € en 2025, soit 19 % de plus (base DVF).
Faut-il rénover avant de vendre ?
Rien ne l’impose. L’audit énergétique informe l’acquéreur : il ne vous oblige à faire aucun des travaux qu’il décrit. Il chiffre au moins deux parcours de rénovation et permet à l’acheteur de mesurer l’effort à prévoir. Si vous vendez pour reconstruire ou pour partir, la question se pose surtout comme une négociation : le bien se vend avec ses scénarios de travaux. Le prix tient compte de cet effort.
Le calendrier d’un projet vendre puis construire
- Les diagnostics de vente. DPE, puis audit énergétique si la classe l’impose.
- L’étude du projet neuf. Terrain, plans, étude de sol et permis de construire. L’instruction du permis dure 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois en secteur protégé, à partir du dépôt du dossier complet (service-public.gouv.fr).
- La vente puis le chantier. Deux entreprises du même groupe que NDE Rénov’ annoncent leurs durées : 9 à 12 mois de chantier chez Créaxia (maîtrise d’œuvre) et 11 à 14 mois entre la signature du contrat et la remise des clés chez Maisons GIB (constructeur).
- Le logement pendant le chantier. Si vous vendez avant la remise des clés, prévoyez où vivre pendant toute la durée des travaux.
Questions fréquentes
L’audit reste-t-il valable si l’acquéreur change ? Oui. Il est valable 5 ans, quel que soit l’acheteur, tant que le bien n’a pas fait l’objet de travaux qui en changent la performance.
Qui peut réaliser l’audit ? Un professionnel qui remplit les conditions de qualification prévues par la réglementation. Il remet son rapport dans un délai d’un mois après la visite du bien.
Le DPE et l’audit sont-ils la même chose ? Non. Le DPE classe le logement de A à G. L’audit détaille les travaux, leur coût et la performance avant et après, sur au moins deux parcours.
Les erreurs de calendrier les plus fréquentes
- Mettre en vente sans audit alors que la classe l’impose : le rapport est à remettre au plus tard à la signature de la promesse. Le chercher à ce moment retarde la vente.
- Signer le projet neuf sans caler les conditions suspensives. Les contrats de construction prévoient des conditions comme l’achat du terrain ou l’obtention du permis. Vérifiez qu’elles couvrent votre calendrier de vente.
- Oublier le délai d’instruction du permis dans le planning : 2 mois au minimum pour une maison individuelle, à partir d’un dossier complet.
Construire ensuite : deux façons de contractualiser
Avec un maître d’œuvre comme Créaxia, vous signez un marché à prix forfaitaire ferme avec chaque entreprise (voir une construction de maison à Issoire). Avec un constructeur comme Maisons GIB, vous signez un contrat unique, le CCMI, garanti par une garantie de livraison à prix et délais convenus (voir construire sa maison à Issoire). Ni l’un ni l’autre n’est meilleur par principe. Le choix dépend de la place que vous voulez prendre dans le projet.
Passionné par la rénovation énergétique et les enjeux du bâtiment, Nicolas partage ici son expertise du quotidien du métier. Ses articles accompagnent propriétaires et professionnels dans leurs démarches, des aides disponibles aux obligations réglementaires.
